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<p>澳大利亚目前的住房辩论背后的深层问题是住房投资将如何影响我们的长期繁荣国际货币基金组织估计,澳大利亚的房屋被高估了约10%</p><p>住房的特殊地点源于对整体经济的独特政策共识自20世纪80年代初以来一直主导着主要政党思想的管理和治理,以及这种共识产生的制度优先事项我们现在需要提出的问题不是房价是否会下跌,或者它们是否太高而是,我们应该问:投资在更广泛的经济中的作用是什么</p><p>那些能够超越其实用性的基础共识如何得到更新呢</p><p>这种共识是在20世纪80年代早期发展起来的,最初是作为一个包含新自由主义经济改革的社会民主项目</p><p>它是由确保所有公民从经济现代化中受益的需要以及稳定,自愿的一套制度安排所驱动的</p><p>治理随着澳大利亚从20世纪90年代进入21世纪,低利率和与采矿相关的收入激增以及私人信贷的增长推动房价上涨矿业只是双重繁荣的一个方面,私人借贷用于购买房屋有助于推动价格上涨到不可持续的水平这在大城市之外可能是最明显的英格兰世界(美国,加拿大,英国,新西兰,澳大利亚)的每个城市人口都不到10万,房价超过5倍</p><p>澳大利亚中等收入来自澳大利亚澳大利亚从一个百年一遇的资源繁荣中脱颖而出,比其进入银行贷款增加的债务更多1985年至2015年间,从GDP的20%以上到GDP的近130%数据显示,澳大利亚人积累的私人债务主要用于住房,而外国澳大利亚的住房债务与贷款总额的比例最高,为54%相比之下,例如,美国为16%,法国为20%,英国为40%,香港为14%,澳大利亚的抵押贷款与GDP之比为世界第二高,为99%</p><p>房价下跌的风险但更深层的是房屋是一种非生产性的经济投资房屋要么是直接消费(自住房)还是投机性投资(租金回报低于利率,这意味着购房者依赖未来的资本收益使得投资支付更令人担忧的是,澳大利亚矿业以外的生产基础实际上已经缩小或下降在这段时期私人住房的不平等贷款已经转移了商业投资的资金t,应致力于非采矿业新产品,服务,基础设施和就业机会的发展住房融资从1990年未偿还信贷的不到25%增加到今天的60%以上商业贷款从近65%下降到同期不到35%新房融资从新承诺的35%下降到今天的15%这一转变也说明了澳大利亚经济的结构变化金融和房地产从1975年的7%飙升至2015年的12%采矿业仅从6%增长到9%制造业从近20%下降到7%金融部门的利润从1985年的不到1%增加到2015年的5%以上金融部门目前几乎占了一半(475%) ASX200的整个市场价值因此,在此期间,出口集中在采矿业,而工资和货币上涨掏空国内产业私人债务天文数字上升以资助房屋购买二十年,矿业投资,ri房价上涨和政府支出不断上升掩盖了影响但随着矿业繁荣的消退,所揭示的情况令人清醒目前的共识认为这些结构转变是理性的,不可避免的,因为它们是由市场决策驱动的,但与之前的澳大利亚共识一致20世纪初期,共识背后的假设和承诺在历史上是偶然的,当事实和情况发生变化时,假设应该受到挑战,气球借贷投资房地产市场正在阻碍对实体经济的投资,阻碍了对实体经济的发展</p><p>技能和工作以及推动不平等所有这些都会损害澳大利亚的长期经济增长 相对于劳动力回报而言,澳大利亚对资本回报率增加的全球力量无法幸免</p><p>这种转变使数百万工人面临实际生活水平下降,并强调他们过度依赖股市和住房价格上涨以促进收入增长</p><p> 20世纪80年代的共识几乎没有任何关于如何回应的说法现在有150万澳大利亚家庭拥有一个以上的住宅物业30岁以下的人中有三分之二租房子财富不平等与澳大利亚一样高最富有的五分之一家庭拥有近三分之二的澳大利亚净财富长期经济发展和增长得到了尽可能广泛分配机会和奖励的机构的支持</p><p>这使得努力工作,创造力和冒险是值得的在21世纪,我们必须通过公开,有争议的关于澳大利亚真实和潜在的比较来源的辩论来重申共识通过公共政策和私营企业投资这些优势的持续和长期努力获得新共识的时间:由Jonathan West和Tom Bentley培养澳大利亚的比较优势,由Griffith Review出版,

作者:姜盆